Pháp lý dự án đất nền gồm những gì? Cần phải lưu ý gì khi đầu tư vào đất dự án? Một dự án như thế nào là đáng để đầu tư? Tất cả sẽ có trong bài viết dưới đây.

PHÁP-LÝ-DỰ-ÁN-ĐẤT-NỀN
Pháp lý dự án đất nền mà nhà đầu tư cần quan tâm

1. Pháp lý dự án đất nền gồm những giấy tờ gì?

Nhắc đến pháp lý dự án, người ta nghĩ ngay đến một mớ bòng bong gồm những giấy tờ rắc rối. Nhưng thực tế, nhà đầu tư chỉ cần lưu ý những giấy tờ sau để nắm được thông tin cơ bản của dự án. Đồng thời, đây cũng là yếu tố xem xét mức độ an toàn của dựa án khi đầu tư.

  • Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư
  • Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500
  • Giấy phép xây dựng dự án
  • Giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính chủ đầu tư
  • Cấp sổ hồng và được phép ký hợp đồng mua bán
phap-ly-du-an-dat-nen

Cấp độ hồ sơ tăng dần, đồng nghĩa với việc độ an toàn của dự án khi đầu tư cũng tăng dần. Nhưng việc lợi nhuận của nhà đầu tư thông thường cũng sẽ giảm khi độ an toàn tăng dần.

1.1 Quyết định phê duyệt chủ trương đầu tư

Chủ trương đầu tư là quyết định của cơ quan chức năng về các nội dung chủ yếu của chương trình, dự án đầu tư.  Đây là căn cứ để lập, trình, phê duyệt quyết định đầu tư chương trình, dự án đầu tư.

Đây là quyết định phê duyệt cơ bản nhất của pháp lý dự án đất nền. Nếu nhà đầu tư muốn có lợi nhuận cao nhất trong thương vụ này, thì hãy tham gia đầu tư sớm nhất có thể.

phe-duyet-chu-truong-dau-tu

Tuy nhiên, còn phải xem xét đến nhiều yếu tố khác như năng lực chủ đầu tư, vị trí dự án, thị trường,…Nếu không có thể gây thua lỗ và mất trắng. Thông tin chi tiết mình sẽ nói ở phần sau.

Trong giai đoạn này, hầu hết những chủ đầu tư đã “tuồng hàng” ra ngoài bằng cách bán suất nội bộ. Vì vậy, trong đa số các dự án hiện nay đến ngày mở bán thì đã không còn hàng gốc chủ đầu tư. Các nhà đầu tư đến sau đều phải thanh toán hết một phần chênh lệch. Tuy nhiên, nếu các cá nhân săn lùng tìm được dự án tiềm năng và đầu tư trong giai đoạn này cũng khá tốt rồi.

1.2 Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500

1/500 còn được gọi là bản đồ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, bản đồ này là hình thức triển khai hóa một cách cụ thể về quy hoạch tỉ lệ 1/2000, bản đồ này cũng được coi là một cơ sở để lập nên được các dự án xây dựng khác khi đã có đầy đủ giấy tờ cấp phép cũng như các nhà quản lý đầu tư xây dựng. Bản đồ 1/500 cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung. 

phe-duyet-ho-so-phap-ly-cong-trinh-xay-dung

Một bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 sẽ bao gồm các thông tin về quy hoạch chung, vùng, quy hoạch chi tiết và cả thiết kế đô thị. Khi chủ đầu tư muốn thực hiện xin phê duyệt chi tiết tỉ lệ 1/500 cần đầy đủ các hồ sơ liên quan, từ đó tạo cơ sở để được xét duyệt. Các hồ sơ cần có để xin 1/500 được kể đến như:

  • Tờ trình đề nghị được thẩm định
  • Có quyết định phê duyệt của chủ đầu tư
  • Cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị
  • Các văn bản, giấy tờ cung cấp thông tin quy hoạch của cơ quan đã có thẩm quyền hay những chứng chỉ liên quan đến quy hoạch
  • Bảng biểu thống kê
  • Phụ lục và hình ảnh minh họa về khu đất.
  • Bản đồ
  • Toàn bộ phạm vi khu vực đã lập quy hoạch tỷ lệ 1 500.

Đa số, trong giai đoạn này các chủ đầu tư đều huy động vốn bằng cách ký hợp đồng “thỏa thuận đặt mua”. Bản chất của hợp đồng này chính là “hợp đồng góp vốn”.

Tại đây, các cá nhân sẽ ký thỏa thuận với chủ đầu tư rằng sẽ góp vốn xây dựng dự án. Thanh toán theo từng tiến độ xây dựng hoặc theo khoảng thời gian nhất định của chủ đầu tư. Nói chung, đây là một trong những pháp lý dự án đất nền không thể bỏ qua.

1.3 Giấy phép xây dựng dự án

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Giấy phép xây dựng gồm những loại giấy phép quy định tại Khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2014, cụ thể như sau:

– Giấy phép xây dựng mới;

– Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

– Giấy phép di dời công trình.

Khi có đến giấy phép này, hầu như quyết định đầu tư vào dựa án đã an toàn hơn. Đồng thời thị trường cũng sẽ bắt đầu nóng lên, chủ đầu tư bắt đầu xây dựng cơ sở hạ tầng. Đây là một trong những giai đoạn tăng giá rất tốt của dự án.

Nhiều cá nhân đã nắm bắt được tình hình, có thể đầu tư trước khi có giấy phép xây dựng, lại có thêm một phần lợi nhuận từ thị trường.

1.4 Giấy xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính chủ đầu tư

Đây là giấy xác nhận rằng chủ đầu tư đã hoàn thành các thủ tục thuế và sổ trong ngân hàng có thể đã được lấy ra. Đến giai đoạn này, tiềm năng lợi nhuận của dự án hầu như có rất ít.

1.5 Pháp lý an toàn nhất của dự án đất nền: Sổ hồng

so-hong-kdc-minh-chau
Đầu tư có sổ là hình thức đầu tư an toàn nhất - Pháp lý dự án

Trong giai đoạn này, chủ đầu tư đã hoàn thành cơ sở hạ tầng, điện, nước, đường và gạch đã lót vỉa hè. Được các cơ quan cấp giấy phép hoàn công và sẵn sàng ký kết hợp đồng mua bán. Điểm mạnh dành cho nhà đầu tư trong giai đoạn này là “an toàn”. Phù hợp cho các cá nhân không thích đầu tư rủi ro cao, muốn tìm đất để lâu dài 5 – 10 năm.

Cá nhân đầu tư trong thời điểm này thường có tầm nhìn dài hạn. Có thể là quy hoạch dự án trong vài năm tới, có dự án khác sắp xây dựng hoặc đơn giản là để đó cho con cháu sau này.

2. Chỉ xét về pháp lý dự án đất nền đã đủ để đầu tư?

2.1 Pháp lý dự án không thôi đã đủ?

Pháp lý dự án là yếu tố tiên quyết của các nhà đầu tư tại Việt Nam. Trong khi thị trường bất động sản ngày càng bát nháo. Đặc biệt là ở Việt Nam, trong khi các chủ đầu tư ngày càng lách luật và huy động vốn trái phép bằng nhiều hợp đồng khác nhau, các nhà đầu tư ban đầu cũng nhẹ dạ khả tin nên đã gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng.

sóc trăng

Điển hình là “vua lừa” Lê Văn Luyện đã quy động hơn 2000 tỷ đồng của hàng ngàn nhà đầu tư khác nhau chỉ bằng võ mồm. Anh Luyện đã vẽ ra một bài toán tài chính trong mơ cho các nhà đầu tư và sự hứa hẹn ngọt ngào. Nhiều nạn nhân đã sập bẫy và giờ đây, một bài học không bao giờ quên cho các nhà đầu tư cũng như lời cảnh báo cho việc đầu tư mà không quan tâm đến pháp lý.

can-luu-y-ve-phap-ly-du-an-khong-lua-dao

2.2 Tiêu chí lựa chọn dự án đất nền

Không chỉ quan tâm về pháp lý, nhà đầu tư hãy quan tâm đến các yếu tố sau để có một thương vụ thành công nhất:

2.2.1 Năng lực chủ đầu tư

Chủ đầu tư có uy tín trên thị trường không? Bằng cách đi khảo sát thực tế danh tiếng chủ đầu tư trên thị trường; thông tin khách quan về chủ đầu tư. Đặc biệt là những khách hàng đã mua trước đó, chúng ta sẽ biết được uy tín cũng như danh tiếng của chủ đầu tư dự án.

Chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt không? Bằng cách tìm thông tin chủ đầu tư trên website; hồ sơ doanh nghiệp. Chúng ta có thể đánh giá năng lực tài chính cơ bản chủ đầu tư. Nếu là một tập đoàn thì năng lực tài chính quá tốt. Nhưng nếu là công ty cá nhân, hãy xem xét ngành nghề kinh doanh của chủ đầu tư.

Chủ đầu tư đã có làm dự án trước đây không? Nếu có, thì bạn có thể phần nào tin tưởng vào năng lực chủ đầu tư cũng như kinh nghiệm vốn có trên thị trường.

2.2.2 Vị trí; vị trí và vị trí

dia-chi-khu-dan-cu-minh-chau-soc-trang

Vị trí không thể không nói đến nếu xét đến thương vụ thành công. Mỗi một dự án có vị trí bđs khác nhau, đây là điều làm nên sự khác biệt của dự án. Nếu vị trí thuận tiện di chuyển, ở trung tâm hoặc gần trung tâm là một trong những yếu tố tốt để chọn vị trí.

Vị trí nên là yếu tốt xét sau pháp lý dự án đất nền. Một bất động sản có vị trí đẹp sở hữu tính thanh khoản cao; tạo ra giá trị thực cho người sử dụng và cả nhà đầu tư. Đây là bí quyết lựa chọn vị trí khi đã xét về yếu tố pháp lý dự án đất nền.

3. Vậy pháp lý dự án đất nền thôi đã đủ để đầu tư?

Pháp lý chưa bao giờ là đủ. Để có một thương vụ thành công nhất, các cá nhân hãy xét thêm các yếu tố cấu thành nên một dự án. Việc làm này giúp chúng ta có cái nhìn tổng quan hơn về dự án cũng như đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn nhất. Hi vọng bài viết này hữu ích cho các bạn.

5/5 - (1 bình chọn)