Pháp lý dự án là gì? Những lưu ý về pháp lý

phap-ly-du-an
Tháng Mười Một 18, 2021

Pháp lý dự án là yếu tố cốt lõi để một giao dịch bất động sản diễn ra an toàn. Người mua – bán không biết về pháp lý sẽ dễ bị lừa, thiệt hại cho bên thiếu hiểu biết. Vậy pháp lý dự án là gì? Pháp lý dự án cơ sở gồm những gì? Câu trả lời sẽ có trong bài viết này, xin mời quý khán giả cùng đọc.

1/ Pháp lý dự án là gì?

Pháp lý dự án là toàn bộ những giấy tờ, hồ sơ mà một dự án cần phải có. Cơ bản nhất của pháp lý dự án là giấy chấp thuận chủ trương đầu tư. Tiếp theo là Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500, Giấy phép xây dựng, GCN quyền sử dụng đất,… Một dự án muốn đủ điều kiện mua bán phải có giấy tờ như nghiệm thu cơ sở hạ tầng.

Chủ đầu tư cần phải nắm được những điều này để đảm bảo thực hiện đúng theo quy định. Mục đích là để dự án sẽ đảm bảo tiến độ đề ra ban đầu.

phap-ly-du-an-1

Bất động sản là kênh đầu tư được rất nhiều người ưa chuộng, ta có câu đất chật người đông. Đa số khi làm dự án, các chủ đầu tư sẽ lách luật bằng dựa vào các kẻ hở. Đa số huy động vốn trái phép từ khách hàng. Đặc biệt là những năm gần đây, thị trường bđs chưa được kiểm soát chặt chẽ. Pháp lý nhà đất đang trong quá trình được hoàn thiện, nên không tránh khỏi thiếu xót và kẽ hở. Nhiều dự án “ma” được vẽ ra mặc dù chưa có bất kỳ một giấy phép nào.

Nhưng ngày nay, hệ thống pháp luật cũng được sửa đổi, hoàn thiện bổ sung. Qua các đợt dự án ma, khách hàng cũng chú tâm tìm hiểu pháp lý và hiểu biết hơn.

Mặc dù đã được quản lí nghiêm ngặt hơn. Vẫn còn nhiều chủ đầu tư huy động vốn trái phép. Pháp lý dự án vẫn luôn là kim chỉ nam cho bất kỳ ai muốn tham gia lĩnh vực này.

2/ Tính pháp lý của dự án là gì?

Một dự án chưa đủ điều kiện mua bán nếu đầu tư sẽ có nhiều tiềm ẩn rủi ro. Nếu dự án đã có đủ các giấy tờ đủ thì được coi là đầy đủ pháp lý dự án. Các bên tham gia mua bán dự án sẽ cảm thấy an tâm hơn vì có thể bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình.

Ngày nay, khi mua bán bất động sản, pháp lý dự án được nhiều khách hàng quan tâm hơn. Điều này làm cho tính thanh khoản tương đối cao. Nhiều khách hàng đã trải qua những lần kiện sống kiện chết vì đầu tư vào dự án “ma”. Họ sẵn sàng chấp nhận chi trả số tiền cao hơn, nhận được lợi ích ít hơn để lựa chọn một dự án an toàn.

3/ Pháp lý dự án bao gồm những gì?

phe-duyet-quy-hoach

Thông thường pháp lý dự án xây dựng sẽ bao gồm những giấy tờ dưới đây. Trong thực tế, sẽ có thêm hoặc bớt một số giấy tờ phụ thuộc vào từng loại dự án.

  • Quyết định phê duyệt 1/500
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đất)
  • Giấy phép kinh doanh chủ đầu tư
  • Giấy phép xây dựng
  • Biên bản nghiệm thu phần móng
  • Giấy bảo lãnh của ngân hàng

Hiểu đơn giản, một dự án có thể chia làm nhiều giai đoạn nhỏ hoàn thành. Theo đó, pháp lý dự án cũng được cấp dần qua các giai đoạn. Quý khách hàng nên hỏi rõ pháp lý trước khi đầu tư vào một dự án nào đó.

4/ Pháp lý của dự án đất nền

Người ta nói, đất chật người đông. Đây là kênh đầu tư chưa bao giờ lỗi thời tính đến thời điểm hiện tại. Với tính chất là an toàn và thanh khoản cao, đất nền được nhiều người ưa chuộng hơn cả. Nhưng đó là đối với dự án đất nền có đầy đủ pháp lý. Còn dự án không đảm bảo pháp lý thì tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Vậy pháp lý của dự án đất nền như thế nào thì đảm bảo?

can-luu-y-ve-phap-ly-du-an-khong-lua-dao

4.1/ Hồ sơ pháp lý dự án đất nền

Cập nhật mới nhất từ cantholand.info – Hồ sơ pháp lý của dự án đất nền bao gồm giấy tờ sau:

  • Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 (áp dụng đối với dự án có quy mô lớn hơn 5ha). Hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (áp dụng đối với dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha).
  • Đa số dự án có vốn đầu tư lớn hơn 15 tỷ đồng phải kèm theo giấy phép chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo đó, SXD sẽ đánh giá các yếu tố như năng lực chủ đầu tư, hạ tầng kỹ thuật giao thông, quy hoạch khu đất, cấp thoát nước.
  • Trong quy hoạch tổng thể 1/500 thường có các thông tin: Quy mô dự án, chủ đầu tư, mật độ xây dựng, diện tích lô nền,…

4.2/ Đất nền đủ điều kiện mua bán khi nào?

Để trả lời cho câu hỏi này, phải dựa trên nhiều căn cứ pháp lý cụ thể như sau:

1/ Điểm a Khoản 1 Điều 194 bộ Luật đất đai 2013 quy định:

UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

2/ Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (Tham khảo chi tiết tại Nghị định).

3/ Khoản 1 Điều 155 Luật kinh doanh bất động sản quy định về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

4/ Khoản 7 Điều 4 Nghị định 11/2013/NĐ-CP về Quản lý đầu tư phát triển đô thị quy định:

UBND cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án.

 

Tóm lại:

phe-duyet-quy-hoach
  • Đối với dự án đất nền thông thường, để đủ điều kiện mở bán phải thỏa mãn hai điều. Thứ nhất, dự án đã có giấy nghiệm thu công trình hạ tầng. Thứ hai, chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục thuế cho các bên liên quan. Quý khách hàng muốn đầu tư phải hỏi kỹ về hai loại giấy tờ này. Nhưng thông thường, một dự án đã có đầy đủ giấy tờ thì tiến độ tăng giá đã không còn. Vì vậy khách hàng cần phải cân đo đong đếm tiến độ dự án để đầu tư vừa sinh lợi vừa an toàn.
  • Đối với đất nền nằm trong dự án phát triển đô thị được mở bán sau khi UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định hoặc văn bản quy định về các khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
  • Nếu khách hàng thực hiện mua bán bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý với chủ đầu tư. Thì thực hiện đó xem như chưa có hiệu lực, có nghĩa chúng ta có nguy cơ mất trắng số vốn đầu tư. Thông thường, khách hàng là người chịu thiệt thòi và cùng lắm chủ đầu tư sẽ hoàn cọc.

4.3/ Quy trình bán đất nền dự án

Quy trình bán đất nền dự án thường sẽ thực hiện theo các bước sau:

cong-ty-lua-dao
  • Sau khi có phê duyệt quy hoạch 1/500, quyết định giao đất hoặc sổ đỏ tổng thể.Chủ đầu tư thường sẽ huy động vốn bằng cách ký “thỏa thuận đặt mua” với khách hàng. Bản chất của việc này chính là ký “hợp đồng góp vốn” với chủ đầu tư.
  • Đối với đất nền phải xây nhà thì được phép mua bán chỉ khi được sở xây dựng hoàn công. Thông thường, chủ đầu tư sẽ huy động vốn bằng cách thỏa thuận thanh toán theo tiến độ với khách hàng.
  • Sau khi nghiệm thu công trình để đưa vào sử dụng thì chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) riêng cho khách hàng.

4.4/ Những lưu ý về pháp lý dự án đất nền cần biết trước khi mua

Sau đây là các bước kiểm tra pháp lý dự án bạn nên nắm để có thể tự đưa ra quyết định đầu tư an toàn:

  • Nghiên cứu về chủ đầu tư. Thường chúng ta phải nghiên cứu nhiều khía cạnh khác nhau. Điển hình là năng lực tài chính, mối quan hệ chủ đầu tư, quan hệ cđt với ngân hàng…
  • Ít nhất phải có quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 và chấp thuận chủ trương đầu tư.
  • Xem rõ các điều kiện nêu ra trong hợp đồng cọc. Bạn cần phải có chút kiến thức về pháp lý dự án để nắm rõ những điều khoản lách luật của chủ đầu tư.
  • Tránh việc mua đất chung sổ vì vướng phải rất nhiều thủ tục phức tạp và tiềm ẩn rủi ro cao. Nếu xảy ra tranh chấp với người khác thì mất nhiều thời gian để giải quyết.
5/5 - (1 bình chọn)

Leave A Comment